【2025年最新】ドバイサウス完全ガイド｜アル・マクトゥーム空港拡張で注目の次世代投資エリア

ドバイサウス（Dubai South）——ドバイ中心部から車で約30分南下したこのエリアが、いま世界中の不動産投資家から熱い視線を浴びています。ドバイ在住の筆者が現地を歩くと、広大な砂漠の中に次々と建設クレーンが立ち並び、かつてのドバイマリーナ開発初期を彷彿とさせる光景が広がっています。その原動力は、総額350億ドル規模とされるアル・マクトゥーム国際空港の拡張プロジェクト。完成すれば世界最大の空港となり、周辺エリアの不動産価値を大きく押し上げる可能性があります。本記事では、Dubai South不動産の最新価格相場、利回り、開発進捗、そして投資判断のポイントまで、ドバイ新興エリア投資に必要な情報を網羅的にお届けします。

この記事でわかること

• ドバイサウスの基本情報とアル・マクトゥーム空港拡張との関係

• 2025年最新の開発進捗状況と主要プロジェクト

• 物件タイプ別の価格相場と投資利回りデータ

• 賃貸需要の見通しとターゲット層の分析

• 交通アクセス・生活インフラの現状と将来計画

• 主要ディベロッパーの信頼性評価

• 投資シナリオ別の判断ポイントと購入プロセス

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ドバイサウスとは？基本情報と位置づけ

Dubai Southの概要と開発背景

ドバイサウス（旧称：Dubai World Central）は、ドバイ南部のジュベル・アリ地区に位置する約145平方キロメートルの巨大複合開発エリアです。ドバイ政府が主導する「Dubai 2040 Urban Master Plan」の中核プロジェクトのひとつとして位置づけられており、最終的には約100万人が居住・就労する自律的な都市を目指しています。

現地を訪れると、まず目を引くのはそのスケール感です。Expo 2020の会場跡地（現在のExpo City Dubai）が隣接し、すでに多くの国際企業がオフィスを構えるフリーゾーンも稼働しています。ドバイサウスは単なる住宅開発ではなく、航空・物流・商業・居住が一体となった「エアロトロポリス（空港都市）」構想の実現を目指している点が、他のドバイ新興エリア投資案件とは一線を画すポイントです。

アル・マクトゥーム空港拡張プロジェクト2030との関係

ドバイサウスの将来性を語る上で欠かせないのが、アル・マクトゥーム国際空港（DWC）の大規模拡張計画です。2024年に正式発表されたこのプロジェクトは、総投資額約350億ドル（約1,280億AED）という過去最大級の空港開発です。

拡張計画の概要は以下の通りです：

• フェーズ1（2028年頃完成予定）：年間旅客処理能力を現在の約500万人から一気に数千万人規模へ拡大

• 最終目標：年間2.6億人の旅客処理能力を実現し、世界最大の空港に

• 5本の滑走路と400以上のゲートを備えた巨大ターミナルの建設

• エミレーツ航空のハブ機能を現在のドバイ国際空港（DXB）から段階的に移転

この空港拡張により、周辺エリアには数十万人規模の雇用が創出されると見込まれています。空港関連の従業員、航空会社スタッフ、物流企業の駐在員など、膨大な住宅需要が生まれることが予測されており、これがDubai South不動産の価格上昇期待の最大の根拠となっています。

クリークハーバーとの違い・投資機会の差別化

ドバイの新興開発エリアとしてよく比較されるのがクリークハーバー（Dubai Creek Harbour）です。両者の違いを整理すると、投資判断の軸が見えてきます。

クリークハーバーはダウンタウン隣接の「プレミアム住宅エリア」として、すでに高い価格帯で取引されています。一方、ドバイサウスは「インフラ主導の成長エリア」であり、現時点の価格は割安ながら、空港拡張という明確な成長ドライバーを持っています。つまり、クリークハーバーが「安定・高級路線」であるのに対し、ドバイサウスは「成長・キャピタルゲイン狙い」の投資先と位置づけられます。

開発進捗状況と主要プロジェクト

Emaar South周辺の大型開発案件

ドバイサウスエリアの中でも特に注目度が高いのが、Emaar Propertiesが手がける「Emaar South」です。ゴルフコースを中心に据えた大規模マスタープランコミュニティで、ヴィラ、タウンハウス、アパートメントが計画的に配置されています。

2025年7月時点で、Emaar Southでは複数のフェーズが引き渡し済みとなっており、実際に居住者が生活を始めています。筆者が現地を訪れた際にも、公園で遊ぶ子供連れの家族や、朝のジョギングを楽しむ住民の姿が見られ、コミュニティとしての形が着実に整いつつある印象を受けました。

マスタープランと実装スケジュール

ドバイサウス全体のマスタープランは、以下の主要ゾーンで構成されています：

• Residential District：住宅エリア。Emaar South、MAG 5 Boulevard等が含まれる

• Aviation District：空港関連施設。VIP向けジェットターミナルも稼働中

• Business Park：フリーゾーンオフィス。すでに多数の企業が入居

• Logistics District：物流拠点。ジュベル・アリ港との連携

• Commercial District：商業施設・ホテル

• Expo City Dubai：旧万博会場を活用した複合施設

2025年現在、住宅エリアとビジネスパークの開発が先行しており、商業施設やメトロ接続は今後数年で本格化する計画です。

主要ディベロッパーと事業戦略

ドバイサウスには、Emaar以外にも複数の有力ディベロッパーが参入しています。イスラエルの大手不動産グループであるAzrieli Groupもドバイサウスでの大型プロジェクトを発表しており、国際的な投資家の関心の高さを物語っています。また、Damac Properties、MAG Group、Sobha Realtyなども同エリアでプロジェクトを展開中です。

ドバイサウスの物件価格相場と投資利回り分析

Dubai South内の物件タイプ別価格相場

2025年7月時点のドバイサウスにおける主な物件価格帯は以下の通りです（Property Finder、Bayut等のデータを参考）：

物件タイプ 価格帯（AED） 価格帯（日本円概算） スタジオ 30万〜50万 約1,200万〜2,000万円 1ベッドルーム 50万〜80万 約2,000万〜3,200万円 2ベッドルーム 80万〜130万 約3,200万〜5,200万円 タウンハウス（3BR） 120万〜200万 約4,800万〜8,000万円 ヴィラ（4BR〜） 200万〜400万 約8,000万〜1.6億円

※2025年7月時点の概算値。為替レート1AED＝約40円で計算。実際の価格は物件により異なります。出典：Property Finder、Bayutの掲載データを参考に筆者作成

アパートメント・ヴィラ・商業物件の比較

Dubai South不動産の最大の魅力は、ドバイ主要エリアと比較した際の価格競争力です。ダウンタウンの1ベッドルームが200万〜300万AED、ドバイマリーナが150万〜250万AED程度であることを考えると、ドバイサウスの50万〜80万AEDという水準は大幅に割安です。

ただし、この価格差はインフラの成熟度の違いを反映している点には注意が必要です。現時点では生活利便性においてダウンタウンやマリーナに及ばないため、「将来の成長を織り込んだ先行投資」としての位置づけが適切でしょう。

過去1年の価格推移と今後の予測

Dubai Land Department（DLD）のデータによると、ドバイサウスの物件価格は2024年から2025年にかけて約15〜25%の上昇を記録しています。特にアル・マクトゥーム空港拡張計画の正式発表後、オフプラン（建設前販売）物件の販売が急増し、一部プロジェクトでは発売日に完売するケースも報告されています。

今後の価格については、空港拡張のフェーズ1完成（2028年頃）に向けて段階的な上昇が見込まれますが、世界経済の動向や原油価格、ドバイ全体の不動産市場サイクルによっては調整局面も考えられます。過度な楽観は禁物であり、分散投資の一環として検討することが望ましいでしょう。

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賃貸需要と運用利回り実績

Dubai Southの賃貸市場動向

ドバイサウスの賃貸市場は、エリアの発展とともに着実に成長しています。2025年7月時点の平均賃料は以下の通りです：

• スタジオ：年間2.5万〜3.5万AED（約100万〜140万円）

• 1ベッドルーム：年間4万〜5.5万AED（約160万〜220万円）

• 2ベッドルーム：年間5.5万〜8万AED（約220万〜320万円）

• タウンハウス：年間8万〜12万AED（約320万〜480万円）

出典：Bayut、Property Finderの賃貸掲載データを参考に筆者作成（2025年7月時点）

ターゲット借家層と需要背景

ドバイサウスの主な賃貸需要層は以下の通りです：

• 空港・航空関連従業員：パイロット、キャビンクルー、地上スタッフなど。空港拡張に伴い大幅増加が見込まれる

• Expo City Dubai勤務者：旧万博会場を活用した施設で働くスタッフ

• フリーゾーン企業の駐在員：ドバイサウスフリーゾーンに入居する企業の従業員

• 物流・倉庫業関係者：ジュベル・アリ港近接のロジスティクス拠点従業員

• コスト重視のファミリー層：ドバイ中心部より手頃な賃料を求める家族

平均賃料と利回り実績データ

上記の賃料と物件価格から算出されるグロス利回りは、アパートメントで年間7〜9%程度となっています。これはドバイ全体の平均利回り（5〜7%）を上回る水準であり、ドバイ新興エリア投資としての魅力のひとつです。

ただし、現時点では空室リスクが中心部エリアより高い傾向にあります。管理費やメンテナンスコストを差し引いたネット利回りは6〜7.5%程度と見積もるのが現実的です。空港拡張の進展に伴い、賃貸需要が本格化するタイミングを見極めることが重要です。

交通アクセスと生活インフラ整備

Dubai Southへのアクセス経路

ドバイサウスへの現在の主なアクセスは自動車です。シェイク・モハメッド・ビン・ザイード・ロード（E311）やシェイク・ザイード・ロード（E11）からアクセスでき、ドバイマリーナから約25〜35分、ダウンタウンから約35〜45分の所要時間です。

実際に筆者が朝の通勤時間帯（午前7〜8時頃）に走ってみると、ジュベル・アリ方面への交通量は多いものの、ドバイサウスへ向かう道路自体は比較的スムーズでした。ただし、今後の人口増加に伴い渋滞が悪化する可能性はあります。

空港シャトル・メトロ計画の詳細

ドバイサウスの交通インフラで最も期待されているのが、ドバイメトロの延伸計画です。ドバイ道路交通局（RTA）は、レッドラインをUAEエクスチェンジ駅からドバイサウス・Expo City方面へ延伸する計画を発表しています。完成時期は2028〜2030年頃と見込まれており、実現すればエリアの利便性は飛躍的に向上します。

現時点では、Expo City Dubai駅（Route 2020）が最寄りのメトロ駅となっており、そこからバスやタクシーでの移動が必要です。

周辺商業施設・教育施設・医療機関

生活インフラについては、正直に申し上げるとまだ発展途上です。エリア内にはスーパーマーケットや小規模な飲食店が増えつつありますが、大型ショッピングモールはまだありません。ただし、車で15分ほどの距離にIbn Battuta Mall（イブン・バトゥータ・モール）があり、日常の買い物には困りません。

教育施設については、GEMS系列のインターナショナルスクールがエリア内に開校しており、ファミリー層にとっての選択肢は広がっています。医療機関もクリニックレベルの施設は稼働していますが、大規模病院へのアクセスにはまだ車での移動が必要です。

日本人コミュニティについては、現時点ではドバイサウスに集中的なコミュニティは形成されていません。ただし、空港拡張に伴い日系企業の進出が増えれば、将来的に日本人居住者が増加する可能性はあります。

主要ディベロッパーと信頼性

Emaarグループの実績と信用度

ドバイサウスで最も存在感があるのが、ドバイ最大手ディベロッパーのEmaar Propertiesです。バージ・カリファやドバイモールを手がけた実績は言うまでもなく、Emaar Southプロジェクトでも高品質な住宅を提供しています。Emaarの物件は引き渡し実績が安定しており、アフターサービス体制も整っているため、初めてのドバイ不動産投資でも安心感があります。

Azrieli Groupの背景と事業実績

イスラエル最大級の不動産・インフラグループであるAzrieli Groupは、ドバイサウスでの大型複合開発プロジェクトを計画しています。イスラエルとUAEの国交正常化（アブラハム合意、2020年）以降、両国間のビジネス交流が活発化しており、Azrieliの参入はその象徴的な動きです。同グループはイスラエル国内で数十年の開発実績を持ち、資金力・技術力ともに高い評価を受けています。

その他有力ディベロッパーのプロジェクト

Damac PropertiesはDamac Hillsに続くプロジェクトをドバイサウス近郊で展開しており、MAG GroupはMAG 5 Boulevardで手頃な価格帯の住宅を提供しています。ディベロッパー選定の際は、過去の引き渡し実績、DLD（Dubai Land Department）への登録状況、エスクロー口座の利用有無などを必ず確認することをお勧めします。

投資シナリオと意思決定ポイント

キャピタルゲイン狙いのシナリオ

ドバイサウスでキャピタルゲイン（売却益）を狙う場合、オフプラン物件の早期購入が有力な戦略です。空港拡張のフェーズ1完成（2028年頃）に向けて価格上昇が期待されますが、以下のリスクも考慮が必要です：

• 空港拡張スケジュールの遅延リスク

• ドバイ不動産市場全体の調整リスク

• 供給過剰による価格下落リスク

• 為替変動リスク（AED/JPY）

インカムゲイン重視のポートフォリオ

賃貸収入を重視する場合は、すでに引き渡し済みの物件（レディ物件）を購入し、即座に賃貸運用を開始する戦略が適しています。特にスタジオや1ベッドルームは空港関連従業員からの需要が見込まれ、比較的安定した賃貸収入が期待できます。

長期保有vs売却タイミングの検討

ドバイ新興エリア投資の特性上、短期的な売買よりも5〜10年の中長期保有が基本戦略となります。空港拡張の完全稼働（2030年代前半）を見据えた長期保有が最もリターンを最大化できる可能性がありますが、投資判断は個人の資金状況やリスク許容度により大きく異なります。必ずご自身の投資方針に照らし合わせてご検討ください。

購入プロセスと実務ガイド

物件選定から決済までの流れ

ドバイサウスでの物件購入は、概ね以下のステップで進みます：

1. 物件選定：エリア・物件タイプ・予算を絞り込み、候補物件をリストアップ

2. 予約：購入意思表示として予約金（通常5〜10%）を支払い

3. 売買契約（SPA）締結：Sale and Purchase Agreementに署名

4. DLD登録：Dubai Land Departmentへの所有権登録（登録料は物件価格の4%）

5. 支払い：オフプランの場合は建設進捗に応じた分割払い、レディ物件の場合は一括または銀行ローン

6. 引き渡し・鍵の受領

UAE不動産購入時の必要書類と手続き

日本人投資家がドバイサウスで物件を購入する際に必要な主な書類は以下の通りです：

• パスポート（有効期限6ヶ月以上）

• 資金証明（銀行残高証明書等）

• UAE国内の銀行口座（送金・支払い用）

• Emirates ID（UAE居住者の場合）

なお、UAE非居住者でも物件購入は可能です。ビザなしでもフリーホールドエリアの不動産を所有でき、物件価格が75万AED以上であればゴールデンビザ（長期居住ビザ）の申請資格が得られます。

ファイナンシング（ローン）の活用方法

UAE居住者であれば、物件価格の最大80%（非居住者は50〜60%）のモーゲージ（住宅ローン）を利用できます。金利は2025年時点で年4〜6%程度が一般的です。ただし、審査基準や金利条件は銀行により異なるため、複数の銀行を比較検討することをお勧めします。税務面では、ドバイには所得税・キャピタルゲイン税がないため、日本の税制との関係を踏まえた税務戦略が重要です。詳細は必ず日本の税理士にご相談ください。

「自分に合ったエリアがわからない」という方も、お気軽にご相談ください。ドバイ在住のスタッフが、ご要望に合わせて最適なエリア・物件をご提案いたします。

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ドバイサウスに関するよくある質問

Q. ドバイサウスは外国人でも物件を購入できますか？

A. はい、ドバイサウスはフリーホールド（完全所有権）エリアに指定されており、外国人でも制限なく物件を購入できます。パスポートと購入資金の証明があれば手続きが可能です。75万AED以上の物件を購入すれば、ゴールデンビザの申請資格も得られます。

Q. アル・マクトゥーム空港の拡張はいつ完了しますか？

A. アル・マクトゥーム国際空港の大規模拡張プロジェクトは、フェーズ1が2028年頃の完成を目指しており、最終的な完全稼働は2030年代前半と予定されています。年間旅客処理能力は最終的に2.6億人規模を目指していますが、大規模プロジェクトのため、スケジュールの変更が生じる可能性もあります。

Q. ドバイサウスの物件価格はドバイ中心部と比べてどのくらい安いですか？

A. 2025年7月時点で、ドバイサウスのアパートメント価格はダウンタウンやマリーナと比較して50〜60%程度安い水準です。スタジオで30万〜50万AED、1ベッドルームで50万〜80万AED程度から購入可能で、ドバイ新興エリア投資の入口として注目されています。

Q. ドバイサウスの賃貸利回りはどのくらいですか？

A. 2025年時点のDubai South不動産の賃貸利回りは、アパートメントでグロス年間7〜9%程度が見込まれています。ドバイ全体の平均利回り（5〜7%）を上回る水準ですが、管理費等を差し引いたネット利回りは6〜7.5%程度と見積もるのが現実的です。

Q. ドバイサウスの生活インフラは整っていますか？

A. 現時点では発展途上ですが、急速に整備が進んでいます。スーパーマーケットや飲食店は増加傾向にあり、近隣のIbn Battuta Mallも利用可能です。メトロ延伸計画も発表されており、今後数年で大幅な改善が見込まれます。ただし、ダウンタウンやマリーナのような成熟した生活環境を求める方には、現時点では物足りなさを感じる可能性があります。

まとめ：ドバイサウスは本当に狙い目か？

ドバイサウスは、アル・マクトゥーム空港拡張という巨大なインフラ投資に裏打ちされた、ドバイ新興エリア投資の中でも最も注目度の高いエリアのひとつです。

投資判断の要点を整理すると：

• 強み：世界最大の空港プロジェクトによる確実な需要創出、ドバイ中心部比50〜60%の割安な価格水準、7〜9%の高い利回りポテンシャル

• リスク：インフラ整備の途上段階、空港拡張スケジュールの遅延リスク、短期的な流動性の制約

• 適した投資家像：5〜10年の中長期保有が可能で、エリアの成長を待てる投資家。ドバイ不動産ポートフォリオの成長枠として組み入れたい方

Dubai South不動産は、すべての投資家に適しているわけではありません。しかし、適切なタイミングで、適切な物件を選べば、ドバイの次の成長ステージを捉える有力な選択肢となり得ます。重要なのは、最新の情報をもとに、ご自身の投資目的とリスク許容度に合った判断をすることです。

ドバイ不動産の購入・投資に関するご相談は、ASTRAVISTA REAL ESTATE JAPANにお任せください。デベロッパー直仕入れで仲介手数料なし。

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監修者: 細坪信人（ASTRAVISTA REAL ESTATE L.L.C代表/ドバイ在住/不動産専門家）

ASTRAVISTA REAL ESTATE JAPAN株式会社

【免責事項】本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の不動産への投資を推奨・勧誘するものではありません。投資に関する最終決定は、ご自身の判断と責任において行ってください。本記事の情報は作成時点のものであり、将来の運用成果や価格変動を保証するものではありません。不動産投資にはリスクが伴い、元本割れの可能性があります。税務・法務に関する具体的なアドバイスは、専門家（税理士・弁護士等）にご相談ください。

※本記事の情報は2025年7月時点のものです。最新情報はお問い合わせください。