【2025年最新】ドバイ不動産投資FAQ完全版｜日本人がよく聞く50の質問に専門家が回答｜税金・送金・ビザ・管理まで徹底解説

「ドバイ不動産に興味はあるけれど、何から調べればいいかわからない」——そんなドバイ不動産 日本人 疑問を抱える方は少なくありません。本記事は、ドバイ不動産 FAQの決定版として、購入前の基礎知識から税金・送金・ビザ・物件管理まで、ドバイ不動産投資 よくある質問50問を網羅的にまとめました。ドバイ投資 初心者の方でも安心して読み進められるよう、専門用語にはわかりやすい解説を添えています。ドバイ不動産 2025年の最新市場データを踏まえた回答で、あなたの投資判断をサポートします。

はじめに：なぜドバイ不動産投資は日本人に人気なのか？

2025年のドバイ不動産市場の最新トレンド

ドバイの不動産市場は力強い成長を続けています。Dubai Land Department（DLD）の公式データによると、2024年の不動産取引総額は前年比で大幅に増加し、取引件数も過去最高水準を記録しました（出典：Dubai Land Department 2024年年次レポート）。2025年も人口増加、インフラ投資の拡大、そして世界各国からの資金流入により、市場の活況が続くと見込まれています。

日本人投資家にとってドバイ不動産 2025年が注目される理由は明確です。所得税・キャピタルゲイン税がゼロというUAEの税制優遇、年間5〜8%前後の賃貸利回り（エリアにより異なる）、そしてゴールデンビザによる長期滞在の選択肢——これらが複合的に作用し、ドバイ投資 初心者からベテラン投資家まで幅広い層を惹きつけています。

このFAQガイドの使い方

本記事はドバイ不動産 FAQを7つの章・50の質問に分類しています。気になる章から読み始めても構いません。各質問は100〜300文字程度で簡潔にまとめていますので、まずは全体を流し読みして、詳しく知りたい部分を深掘りする使い方がおすすめです。

【第1章】購入前の基礎知識（Q1-Q10）

Q1. ドバイ不動産投資は本当に儲かるのか？

ドバイの賃貸利回りは物件やエリアによりますが、年間5〜8%程度が一般的な目安です（出典：Property Finder 2024年市場レポート）。東京都心のワンルーム投資が3〜4%台であることと比較すると、高い利回りが期待できます。ただし、為替変動リスクや空室リスクも伴うため、「必ず儲かる」とは言えません。投資判断は個人の状況により異なりますので、事前のシミュレーションが重要です。

Q2. 最低投資額はいくらから始められる？

スタジオタイプ（ワンルーム）であれば、AED 400,000〜600,000（約1,500万〜2,300万円、2025年1月時点のレート参考）程度から購入可能です。オフプラン物件（建設中の新築物件）であれば、頭金10〜20%で購入を始められるケースもあります。ドバイ投資 初心者の方は、まず予算に合ったエリアと物件タイプを絞り込むことから始めましょう。

Q3. 日本人でも購入できるのか、制限はあるか？

はい、日本人を含む外国人でも購入可能です。ドバイには「フリーホールドエリア」と呼ばれる外国人が所有権を取得できる指定地区があり、ダウンタウン、ドバイマリーナ、パームジュメイラなど主要エリアの多くが含まれます。国籍による制限はなく、ドバイに居住していなくても購入できます。

Q4. 2025年は買い時か、それとも待つべき？

市場のタイミングを完璧に読むことは困難です。2025年時点では、ドバイの人口増加（年間約5万人以上の純増）とインフラ開発が需要を下支えしており、中長期的な成長が見込まれるとの見方が多くあります（出典：Gulf News 2024年12月報道）。ただし、価格が上昇局面にあるエリアでは慎重な判断も必要です。「待つリスク」と「買うリスク」の両方を比較検討しましょう。

Q5. リセールバリューが高いエリアはどこ？

一般的にダウンタウン、ドバイマリーナ、ビジネスベイ、JVC（ジュメイラ・ヴィレッジ・サークル）などは取引流動性が高く、リセールしやすいエリアとされています。ただし、過去の実績が将来を保証するものではありません。エリアの将来計画やインフラ開発状況を確認することが大切です。

Q6. 新築と中古どちらがおすすめ？

新築（オフプラン）は分割払いが可能で初期費用を抑えられる点がメリットです。一方、中古（レディ物件）はすぐに賃貸運用を開始でき、実物を確認してから購入できます。投資目的や資金計画に応じて選択しましょう。

Q7. デベロッパーの選び方と信頼性の確認方法は？

EMAAR、DAMAC、Nakheel、Sobha、Meraasなど大手デベロッパーは実績が豊富です。RERA（不動産規制庁）への登録状況、過去のプロジェクト完成実績、エスクロー口座（工事費用を第三者が管理する口座）の有無を必ず確認してください。

Q8. 不動産所有権と土地保有権の違いは？

「フリーホールド」は完全な所有権で、売却・賃貸・相続が自由にできます。「リースホールド」は一定期間（通常99年）の借地権です。外国人投資家はフリーホールドエリアでの購入が一般的です。

Q9. ドバイの不動産市場はバブルではないか？

よくいただく質問です。ドバイは2008〜2009年に大幅な価格調整を経験しましたが、その後RERAによる規制強化、エスクロー制度の導入など市場の透明性が大幅に向上しています。ただし、不動産市場には常にサイクルがあり、価格下落のリスクはゼロではありません。分散投資や長期保有の視点が重要です。

Q10. 物件選びで失敗しないためのポイントは？

①立地（交通アクセス・周辺施設）、②デベロッパーの信頼性、③サービスチャージ（管理費）の水準、④賃貸需要の有無、⑤将来の開発計画——この5点を必ずチェックしましょう。ドバイ不動産 日本人 疑問として特に多いのが管理費の見落としです。年間AED 15〜30/sqft程度が目安ですが、物件により大きく異なります。

【第2章】購入手続き・法的手続き（Q11-Q20）

Q11. 日本からの購入申し込み手順は？

基本的な流れは、①物件選定→②予約金（EOI）の支払い→③売買契約書（SPA）の締結→④代金支払い（一括または分割）→⑤DLDへの所有権登録、です。日本にいながらオンラインと郵送で手続きを進めることも可能です。

Q12. 必要な書類と準備期間はどのくらい？

パスポートのコピーが基本です。物件によってはビザのコピーやUAEのエミレーツIDが求められることもあります。オフプラン物件の場合、予約から契約完了まで1〜2週間程度が一般的です。

Q13. 代理人を立てることはできるか？

はい、POA（Power of Attorney＝委任状）を作成すれば、代理人が手続きを行えます。日本の公証役場でPOAを作成し、UAE大使館で認証を受ける必要があります。

Q14. 契約後のキャンセルは可能か、ペナルティは？

オフプラン物件の場合、デベロッパーや契約内容により異なりますが、一般的に支払い済み金額の一部（20〜30%程度）がペナルティとして差し引かれるケースがあります。契約前に解約条件を必ず確認しましょう。

Q15. 所有権取得までの期間は？

レディ物件（完成済み）の場合、代金全額の支払い後、DLDでの登記手続きは通常数日〜1週間程度です。オフプラン物件は建物完成後に登記が行われます。

Q16. 登記（DLD登録）とは何か？

Dubai Land Department（DLD）への所有権登録のことです。登記が完了するとタイトルディード（権利証書）が発行されます。なお、DEWA（ドバイ電力水道局）への登録は電気・水道の名義変更手続きで、別途必要になります。

Q17. 日本での登記は必要か？

ドバイの不動産を日本で登記する必要はありません。ただし、確定申告時に海外資産として申告が必要になる場合があります（5,000万円超の海外資産を保有する場合、「国外財産調書」の提出義務あり）。

Q18. 契約書の言語は英語のみか？

公式契約書は英語またはアラビア語が一般的です。日本語の契約書は通常用意されませんが、信頼できるエージェントを通じて日本語での説明やサポートを受けることは可能です。

Q19. トランスファーフィーや手数料の総額は？

主な費用は以下の通りです：DLD登録費用＝物件価格の4%、管理者登録費用＝AED 2,000〜5,000程度、エージェント手数料＝物件価格の2%が一般的（※ASTRAVISTAはデベロッパー直仕入れのため仲介手数料なし）。合計で物件価格の5〜7%程度を諸費用として見込んでおきましょう。

Q20. 弁護士を雇う必要があるか、費用相場は？

大手デベロッパーの新築物件では弁護士なしで手続きが完了するケースも多いです。中古物件や複雑な取引の場合は弁護士の起用をおすすめします。費用はAED 5,000〜15,000程度が目安です。

【第3章】資金移動・送金方法（Q21-Q27）

Q21. 日本からドバイへの送金方法は？

主な方法は①銀行の国際送金（SWIFT送金）、②Wise（旧TransferWise）などのオンライン送金サービス、③現地銀行口座への直接送金の3つです。金額が大きい場合は銀行のSWIFT送金が一般的です。

Q22. 国際送金時の手数料はどのくらい？

銀行のSWIFT送金の場合、1回あたり3,000〜7,000円程度の送金手数料に加え、中継銀行手数料が発生することがあります。Wiseなどのサービスは手数料が比較的低く、送金額の0.5〜1%程度が目安です。為替レートの上乗せ幅（スプレッド）も含めて比較しましょう。

Q23. 送金に必要な書類と手続きは？

100万円超の海外送金には、銀行から「送金目的」の確認があります。売買契約書（SPA）のコピーを提示すると手続きがスムーズです。マネーロンダリング防止の観点から、資金の出所を説明する書類を求められる場合もあります。

Q24. AEDへの両替レートはどこで確認できる？

UAEディルハム（AED）は米ドルにペッグ（固定）されており、1USD ≒ 3.6725AEDです。実質的にはドル円レートで換算できます。XE.comやBloombergなどで最新レートを確認しましょう。

Q25. 銀行送金以外の方法（仮想通貨など）は利用可能か？

一部のデベロッパーやエージェントは仮想通貨での支払いを受け付けていますが、まだ一般的ではありません。DLDへの登記費用は法定通貨での支払いが必要です。仮想通貨を利用する場合は税務上の取り扱いに十分注意してください。

Q26. 送金記録は税務申告に必要か？

はい、海外送金の記録は確定申告時に必要になります。送金明細書や為替レートの記録を必ず保管しておきましょう。

Q27. 大金の送金で税務署に報告義務はあるか？

日本では100万円超の海外送金について、金融機関から税務署へ「国外送金等調書」が提出されます。これは自動的に行われるため、投資家自身が別途届出する必要はありませんが、確定申告で適切に処理することが重要です。

【第4章】税金・会計・申告（Q28-Q35）

Q28. ドバイの不動産保有に税金はかからないのか？

UAE国内では、不動産の保有に対する固定資産税、家賃収入に対する所得税、売却益に対するキャピタルゲイン税はいずれもかかりません（2025年1月時点）。ただし、2023年に導入された法人税（9%）は一定条件で適用される可能性があるため、法人での保有を検討する場合は専門家に確認してください。

Q29. 日本で確定申告は必要か？

日本の税務上の居住者である場合、海外で得た不動産所得（家賃収入・売却益）も日本で申告・納税する義務があります。これは「全世界所得課税」の原則によるものです。

Q30. 家賃収入は日本でも課税されるのか？

はい、課税されます。ドバイでの家賃収入は日本の「不動産所得」として確定申告が必要です。ただし、UAEでは所得税が課されないため、二重課税の問題は生じにくい構造です。日本での税率は他の所得と合算した累進課税が適用されます。

Q31. キャピタルゲイン税の計算方法は？

売却益は日本では「譲渡所得」として課税されます。取得費（購入価格＋諸費用）と譲渡費用を差し引いた利益に対し、保有期間5年超なら約20%、5年以下なら約39%の税率が適用されます（2025年時点の概算）。詳細は税理士にご相談ください。

Q32. 赤字の場合、損失計上できるのか？

不動産所得の赤字は、一定の条件のもとで他の所得と損益通算できます。ただし、土地取得に係る借入金利子など、損益通算が制限される項目もあります。

Q33. 為替差損益の処理方法は？

家賃収入の円換算や売却時の為替レートにより、為替差損益が発生します。これも確定申告で適切に処理する必要があります。取引ごとのレートを記録しておくことが重要です。

Q34. アパート経営の経費はどこまで計上できる？

管理費（サービスチャージ）、修繕費、管理会社への委託費、減価償却費、渡航費の一部（物件管理目的）などが経費として計上できる可能性があります。ただし、個人の状況により異なるため、税理士への相談をおすすめします。

Q35. 日本の税理士に相談するべきか、ドバイの会計士か？

日本での確定申告が主な課題であれば、海外不動産に詳しい日本の税理士に相談するのが効率的です。UAE側の法人税や現地の会計処理が必要な場合は、ドバイの会計士との連携も検討しましょう。ASTRAVISTAでは信頼できる専門家のご紹介も可能です。

【第5章】ビザ・移住・滞在（Q36-Q42）

Q36. ゴールデンビザの条件は？

不動産投資によるゴールデンビザ（10年間の長期滞在ビザ）は、AED 2,000,000（約7,800万円）以上の不動産を所有することが主な条件です（2025年1月時点、出典：ICP UAE公式サイト）。ローンが残っている物件でも、一定条件を満たせば申請可能です。

Q37. 不動産投資でビザは取得できるか？

はい、取得可能です。AED 750,000以上の不動産所有で2年間の投資家ビザ、AED 2,000,000以上で10年間のゴールデンビザが申請できます。ドバイ不動産投資 よくある質問の中でも、ビザに関する問い合わせは非常に多いです。

Q38. 必要な投資額はいくら？

ゴールデンビザ：AED 2,000,000以上、投資家ビザ（2年）：AED 750,000以上が基準です。複数物件の合算も認められる場合があります。最新の条件はICP（Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security）の公式情報で確認してください。

Q39. ビザ取得までの期間は？

書類が揃っていれば、申請から2〜4週間程度で取得できるケースが一般的です。ただし、書類の不備や審査状況により前後することがあります。

Q40. 家族（配偶者・子ども）も含めて取得できるか？

はい、ゴールデンビザの場合、配偶者と子ども（未婚）をスポンサーとして帯同させることが可能です。子どもの年齢制限は25歳未満が一般的ですが、条件は変更される場合があります。

Q41. ビザ更新の手続きと費用は？

ゴールデンビザは10年間有効で、不動産を保有し続けている限り更新が可能です。更新費用はAED 2,000〜5,000程度が目安です。投資家ビザ（2年）は2年ごとの更新が必要です。

Q42. ビザなしで何日滞在できるのか？

日本国籍の方は、UAEにビザなしで30日間滞在できます（2025年時点）。観光や物件視察であればビザなしでの渡航が可能です。

【第6章】物件管理・運営（Q43-Q50）

Q43. 物件管理会社を雇うべきか？

日本に居住しながらドバイの物件を運営する場合、管理会社への委託はほぼ必須です。テナント対応、メンテナンス手配、家賃回収などを一括で任せることができます。

Q44. 管理会社の手数料相場は？

年間家賃収入の5〜10%が一般的な管理手数料です。サービス内容（テナント募集、メンテナンス手配、家賃回収、報告業務など）により異なります。複数社から見積もりを取ることをおすすめします。

Q45. テナント（借主）探しはどう進める？

Property FinderやBayutなどの大手不動産ポータルサイトへの掲載が一般的です。管理会社に委託すれば、テナント審査から契約手続きまで代行してもらえます。

Q46. 賃料相場を調べる方法は？

RERAが提供する「Rental Index（レンタルインデックス）」で公式の賃料目安を確認できます。また、Property FinderやBayutで同エリア・同タイプの物件の募集賃料を比較することも有効です。

Q47. メンテナンスと修理の負担は？

ドバイでは、構造部分や共用部分の維持はサービスチャージ（管理費）でカバーされます。室内の設備故障や修繕は原則としてオーナー負担です。年間家賃の5〜10%程度をメンテナンス予備費として確保しておくと安心です。

Q48. キャッシュフロー計算の方法は？

基本的な計算式は：年間家賃収入 − サービスチャージ − 管理会社手数料 − メンテナンス費 − 保険料 ＝ ネットキャッシュフロー、です。購入前にこのシミュレーションを必ず行いましょう。ASTRAVISTAでは無料で収支シミュレーションをご提供しています。

Q49. 空室リスクにどう対応するか？

①賃貸需要の高いエリアを選ぶ、②適正な賃料設定をする、③物件の状態を良好に保つ、④短期賃貸（ホリデーホーム）も視野に入れる——これらが主な対策です。ドバイの平均空室率は2024年時点でエリアにより5〜15%程度です（出典：Bayut 2024年レポート）。

Q50. 物件売却時のプロセスと注意点は？

売却の流れは：①市場価格の査定→②買主の募集→③売買契約の締結→④NOC（No Objection Certificate＝デベロッパーからの異議なし証明）の取得→⑤DLDでの所有権移転登記、です。売却時のDLD移転費用（4%）は通常買主が負担しますが、交渉次第です。日本での譲渡所得税の申告もお忘れなく。

【第7章】リスク・注意点

よくある失敗パターンと回避方法

ドバイ不動産 日本人 疑問として多く寄せられるのが「失敗しないためにはどうすればいいか」という質問です。よくある失敗パターンは以下の通りです：

• サービスチャージの見落とし：年間の管理費が想定以上に高く、利回りが大幅に低下するケース
• 為替リスクの軽視：円安時に購入し、円高に振れると円建てでの資産価値が目減りする
• 無名デベロッパーへの投資：工事遅延や品質問題が発生するリスクがある
• 現地を見ずに購入：写真やパンフレットだけで判断し、周辺環境を確認しなかった

政治・経済リスクの実態

UAEは政治的に安定しており、中東地域の中でも治安が良好です。ただし、原油価格の変動や地政学的リスクが経済に影響を与える可能性はあります。ドバイ経済は観光・金融・物流など多角化が進んでいますが、外部環境の変化には注意が必要です。

デベロッパーリスクの見極め方

①RERA登録の有無、②過去のプロジェクト完成実績、③エスクロー口座の設定状況、④財務状況や親会社の信用力——これらを総合的に判断しましょう。実績のある大手デベロッパーを選ぶことがリスク軽減の基本です。

市場変動への対応策

不動産市場にはサイクルがあります。短期的な価格変動に一喜一憂せず、中長期（5〜10年）の視点で投資することが重要です。また、複数エリアや物件タイプに分散投資することで、リスクの軽減が期待できます。

まとめ：2025年のドバイ不動産投資で成功するために

本記事では、ドバイ不動産 FAQとして50の質問に回答しました。ドバイ不動産 2025年の市場は引き続き活況が見込まれますが、投資には常にリスクが伴います。以下のチェックリストを参考に、計画的に進めましょう。

初心者が最初に確認すべきチェックリスト

1. 投資目的を明確にする（キャピタルゲイン狙い？インカムゲイン狙い？ビザ取得？）
2. 予算と資金計画を立てる（物件価格＋諸費用7%程度）
3. エリアと物件タイプを絞り込む
4. 信頼できるデベロッパー・エージェントを選ぶ
5. 税務・法務の専門家に事前相談する
6. キャッシュフローシミュレーションを行う
7. 可能であれば現地視察を行う

専門家相談のタイミングと選び方

「まだ具体的に決まっていないけど…」という段階でも、早めの相談がおすすめです。ドバイ投資 初心者の方こそ、経験豊富な専門家のアドバイスが投資成功の鍵となります。ドバイ不動産投資 よくある質問の多くは、専門家との個別相談で解決できます。

ASTRAVISTA専門家への相談方法

ASTRAVISTA REAL ESTATE JAPANは、ドバイ現地法人を持ち、デベロッパー直仕入れにより仲介手数料なし・最安値での物件提供を実現しています。ドバイ不動産 日本人 疑問に精通した日本語対応スタッフが、購入から管理まで一貫してサポートいたします。